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Conformità urbanistiche: l’importanza della “Due Diligence” nelle trattative di vendita

Le linee guida ABI (Associazione Bancaria Italiana) definiscono la Due Diligence: elemento teso a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto, la conformità degli immobili, ai requisiti normativi e qualitativi (audit documentale).
Resa una definizione del termine “Due Diligence (diligenza dovuta, in lingua anglosassone)”, si precisa che tale procedura si divide in:
Diligence Legale/Amministrativa e Due Diligence Tecnica.
La distinzione fra la Due Diligence Legale/Amministrativa e la Due Diligence tecnica è la seguente:
• Due Diligence Legale/Amministrativa: questo processo porta il tecnico ad una completa conoscenza dell’immobile, individua i vincoli legali che gravano eventualmente su di esso, verifica le criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, dell’esistenza o meno di ipoteche, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale. Per redare una scrupolosa Due Diligence è necessario analizzare i documenti aggiornati, rilasciati dai seguenti Uffici: Conservatoria dei RR.II., Catasto, Ufficio Tecnico (vincoli) – Doc. legale. E’ pur lecito avvalorarsi anche della Relazione Notarile aggiornata.
• La Due Diligence tecnica: a differenza del su scritto procedimento la presente D.D. consiste, nella rispondenza dell’immobile sotto il profilo strutturale, urbanistico e impiantistico, rispetto alla normativa in vigore e allo strumento urbanistico vigente e nell’approfondimento e nella cura del reperimento documentale dell’immobile in questione oggetto di valutazione tecnica. L’accuratezza dell’analisi della Due Diligence tecnica dipende dalla documentazione aggiornata rilasciata dai vari enti (Ufficio tecnico, Sovrintendenza, Regione, Provincia, Genio Civile, A.r.e.a. – edilizia convenzionata etc).
Di seguito la documentazione da prendere in esame:
Documentazione tecnico/amministrativa: Atti di provenienza (area edificabile e/o edificio), visure catastali e planimetrie catastali, visure Conservatoria registri immobiliari, accertamento di esistenza di servitù, accertamento di esistenza vincoli
Documentazione urbanistica: Certificato documentazione urbanistica, Convenzioni edilizie – edilizia agevolata
Documentazione edilizia: Titoli abilitativi e grafici allegati: licenza edilizia, Concessione edilizia, Scia, Mancata Scia, Accertamento di conformità, sanatorie edilizie, nulla osta paesaggistici, prevenzione incendi, agibilità.
Analizzata la documentazione elencata in precedenza e previo sopraluogo del tecnico incaricato (ingegnere, geometra, architetto), al fine della presa d’atto dello stato di fatto dell’immobile da valutare, considerati i riferimenti normativi e le linee guida di ABI, (circolare 27/12/2006 n. 263 titolo II capitolo I sezione IV) la necessità di avere un quadro di informazioni tecniche e legali/amministrative sempre più approfondite ed affidabili, si sostanzia nel fatto che, in sede di valutazione di un investimento immobiliare è ormai “d’obbligo” stimare il “rischio di investimento immobiliare”.
La “Due Diligence immobiliare” consiste quindi nella verifica amministrativa legale/urbanistico/edilizia/catastale/impiantistica, del bene oggetto di indagine, attraverso un processo, volto al controllo delle conformità dello stesso, rispetto alla normativa in vigore fino a dichiarare la “conformità” e la “commerciabilità” (possibilità dell’immobile di essere venduto legittimamente) dell’unità di stima.
Tale verifica è da attuarsi, assolutamente, quando si intende procedere ad un trasferimento immobiliare e a maggior ragione, quando ci si trova davanti all’esigenza di richiedere un credito (mutuo acquisto, mutuo ristrutturazione, mutuo liquidità) ad un Istituto bancario, il quale è obbligato a procedere alla stesura di una “Valutazione Immobiliare” sia essa Retail (immobili civili) sia essa Business (immobili commerciali) subordinata ad una Due Diligence immobiliare, (Trattato di Basilea II 2004 – Convergence of Capital Measurement and Capital Standards – Nuovo Accordo sui requisiti minimi di capitale ) al fine di eliminare i rischi sull’insolvenza dei mutui al tempo concessi.
Effettuata e definita la Due Diligence immobiliare, si desumerà un quadro tecnico/informativo di qualità.
• Ai fini di una semplice trattativa immobiliare fra privati, in assenza di un mutuo richiesto, la Due Diligence mira a sottolineare le difformità urbanistiche/legali o meno, senza esser finalizzata ad una stima di valore dell’immobile in questione, ma evidenziando conformità o difformità urbanistiche e in questo ultimo caso, indicando una sanabilità immobiliare o al contrario stimando i costi di ripristino dell’unità immobiliare. La conformità decreta la commerciabilità.
• A fronte di una richiesta di mutuo, la Due Diligence procede fino a decretare un valore di mercato del bene, definendo conformità o difformità urbanistiche esprimendo infine la commerciabilità o non commerciabilità del bene oggetto di ipoteca.
In vista di tutto ciò, ancor prima della sottoscrizione di compromessi, richieste di credito ed impegni immobiliari, si conclude che è sempre meglio richiedere ad un Tecnico la stesura di una Due diligence di qualità , la quale assume sempre più, una notevole importanza.

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